در عمل بین المللی از چندین طبقه بندی املاک اداری استفاده می شودبا این حال، سیستم توسعه یافته توسط BOMA (سازمان مالکان و مدیران ساختمان) بیشترین استفاده را دارد. مراکز تجاری بر اساس دسته های «الف»، «ب» و «ج» طبقه بندی می شوند.

محل های اداری کلاس "A" معتبرترین و با کیفیت ترین هستند؛ ویژگی های کلاس "C" به نوبه خود با نیازهای مدرن فاصله زیادی دارد. انتساب به یک کلاس خاص تا حدی ذهنی است و با در نظر گرفتن رعایت ویژگی های خاص انجام می شود:

1. محل.
2. نوع ساختمان.
3. تازگی ساختمان.
4. سیستم های نگهداری ساختمان، سیستم امنیتی.
5. راهکارهایی در برنامه ریزی، دکوراسیون و ساخت ساختمان.
6. سیستم های مهندسی، سیستم های تهویه مطبوع و تهویه.
7. سیستم های مخابراتی
8. توقفگاه خودرو.
9. ساختمان مجهز به آسانسور می باشد.
10. زیر ساخت.

در روسیه، طبقه بندی یکپارچه اماکن اداری هنوز تایید نشده است. انواع مختلفی از سیستم های مورد استفاده در بازار وجود دارد، اما همه آنها بر اساس اصول مشابهی هستند.

معروف ترین طبقه بندی ها عبارتند از:

1. طبقه بندی تحلیلگر ارشد اتحادیه مشاوران املاک روسیه G.M. کلش.
2. طبقه بندی انجمن تحقیقاتی مسکو که در سال 2003 توسعه یافت و در سال 2006 و 2013 به روز شد.
3. طبقه بندی انجمن تحقیقاتی سنت پترزبورگ 2008

بسیاری از شرکت های ارزیابی از سیستمی مشابه "ABC" استفاده می کنند.. در واقعیت های روسیه، برخی از شرکت ها دسته خاصی "D" را اضافه می کنند، که به دلیل این واقعیت است که بسیاری از ساختمان ها به دوران شوروی باز می گردند، بازسازی نشده اند و حتی الزامات رده "C" را برآورده نمی کنند.

مطابق با الزامات سخت تر در انجمن تحقیقات مسکو در سال 2006، طبقه بندی 2003 تغییر کرد. ساختار جدید ساختمان های اداری مدرن را به سه نوع "A"، "B+" و "B-" تقسیم می کند. ساختمان هایی که معیارهای مشخص شده را ندارند به عنوان کلاس های "C" و زیر طبقه بندی می شوند. در سال 2013، یک نوآوری مهم مورد "گواهینامه" بود، یعنی مطابقت مراکز اداری با استانداردهای بین المللی بهره وری انرژی: LEED و BREEAM.

سیستم طبقه بندی دوم شامل تقسیم کلاس "A" به دسته های اضافی است:"A1"، "A2"، "A3" و جزئیات بیشتری دارد. شرکت های Noble Gibbons و Colliers International از آن در عمل خود استفاده می کنند. تقسیم بندی به زیر کلاس های "A+"، "A" و "A-" مشابه است.

کلاس A"

مراکز تجاری کلاس A که راه حل بهینه برای اماکن اداری هستند، در مجتمع های جدید با برنامه ریزی مناسب، سطح بالای ساخت و ساز و تکمیل قرار دارند. سیستم های خودکارتجهیزات پشتیبانی حیات، مجهز به سیستم های امنیتی، ارتباطی و ارتباطی. این دفاتر عمدتاً در مرکز شهر یا در مناطق معتبر با تعداد زیادی لینک حمل و نقل ساخته می شوند.

مستاجرین اماکن در مراکز تجاری درجه یک هستند شرکت های بزرگ و شعب شرکت های خارجی کلاس "A" به طور کامل تمام معیارهای یک ساختمان مدرن را برآورده می کند که عبارتند از:

1. در دسترس بودن سیستم مدیریت ساختمان مرکزی
2. در دسترس بودن سیستم ایمنی آتش نشانی مدرن.
3. ارتفاع سقف حداقل 2.7 متر است.
4. مصالح تکمیلی با کیفیت بالا برای فضاهای مشترک و نما.
5. زمان انتظار برای آسانسورها بیش از 30 ثانیه نیست.
6. عمق کف از پنجره تا "هسته" از 10 متر تجاوز نمی کند.
7. در دسترس بودن یک منطقه پذیرایی به طور موثر سازماندهی شده، اتاق های کنفرانس، غذای بزرگ و مناطق تفریحی.
8. بازسازی طراح.
9. پارکینگ چند سطحی زمینی یا زیرزمینی با ورودی به مرکز تجاری.

برای کلاس "A"، تقسیم به زیر کلاس ها انجام می شود: "A1"، "A2"، "A3" که هیچ تفاوت اساسی بین خود ندارند و برای تعریف ساختمان با جزئیات بیشتر استفاده می شوند.

زیر کلاس "A1"

این زیر کلاس با موارد زیر مشخص می شود:

"A2"

الزامات سخت گیرانه کمتری برای مکان ساختمان دارد و همچنین می تواند یک ساختمان کاملاً بازسازی شده با ساخت و ساز نسبتاً اخیر باشد. ویژگی ها نزدیک به کلاس "A1" هستند، اما اجازه انحرافات جزئی را می دهندبا توجه به پارامترهای ثانویه

"A3"

قابل واگذاری به ساختمان کاملا بازسازی شده 20-30 ساله. چیدمان های نسبتا ناکارآمد و سیستم های تهویه مطبوع مرکزی ضعیف قابل قبول هستند.

ممکن است در رابطه با زیر کلاس "A2" خرابی وجود داشته باشد، به عنوان مثال، محل مرکز اداری در مرکز نیست، بلکه در یک منطقه دورتر اما معتبر است.

"که در"

دفاتر کلاس اقتصادی، به عنوان فضای اداری کلاس B اغلب نامیده می شود.، اغلب هیچ تفاوت اساسی با دفتر کلاس "A" ندارند. برخلاف کلاس "الف" که به محل نمایندگی اشاره دارد، املاک تجاری کلاس "B" به محل کار اشاره دارد. شرکت های بزرگ پرسنلی غیر از مدیریت ارشد را در این دفاتر مستقر می کنند. مستاجران سازمان ها و شرکت های کوچکی هستند.

چنین مکانهایی با موارد زیر مشخص می شوند:

"با"

دفاتر کلاس «C» عمدتاً در ساختمان‌های دوران شوروی قرار دارند که برای نیازهای اداری تغییر کاربری داده شده‌اند: مؤسسات تحقیقاتی، مؤسسات، و مدیریت کارخانه‌ها.

ساختمانی از این نوع اغلب با فقدان کامل تهویه مطبوع مرکزی، مدیریت غیرحرفه ای و کمبود پارکینگ مجهز مشخص می شود.

بازسازی با استفاده از مصالح ارزان انجام شد، اما مشکلاتی در ولتاژ برق و زیرساخت وجود دارد. ویژگی های اصلی محل های اداری کلاس "C":

1. موقعیت در حومه شهر، دسترسی نامناسب به ساختمان.
2. عمر سرویس بیش از 10 سال است.
3. نوسازی استاندارد، سیستم راهرو.
4. طراحی قدیمی، چیدمان ناکارآمد.

"د"

اشیاء املاک طبقه بندی شده به عنوان کلاس "D" الزامات یک تسهیلات مدرن را برآورده نمی کننداملاک اداری دفاتر این کلاس با راه حل های مهندسی قدیمی، کف چوبی و عدم وجود خدمات پشتیبانی از زندگی مشخص می شوند. واقع در خارج از شهر، در انبارهای تبدیل شده و محل تولید، در ساختمان های مسکونی.

کلاس "D" با موارد زیر مشخص می شود:

1. وضعیت ساختمان نیاز به تعمیرات اساسی دارد.
2. سیستم راهرو، قرارگیری در زیرزمین و نیمه زیرزمین، عدم برنامه ریزی با کیفیت.
3. پارکینگ به صورت خودجوش و بدون محافظ است.
4. عدم وجود زیرساخت های نگهداری و مدیریت ساختمان.

محدوده قیمت املاک و مستغلات برای ادارات

قیمت املاک اداری به عوامل زیادی بستگی دارد، اصلی ترین آنها فاصله از مرکز و انطباق با یک یا دسته دیگر است. متوسط ​​نرخ اجاره یک دفتر کلاس A در سال 2018 در مسکو 25500 روبل است. در هر متر مربع در هر سال، یک دفتر کلاس "B+" را می توان با میانگین 16000 روبل در متر مربع اجاره کرد. در سال، و متر مربع. در دفتر کلاس "B-" 14500 روبل هزینه خواهد داشت. در سال. اجاره دفتر در طبقه پایین به طور متوسط ​​9000 روبل در متر مربع است. در سال.

نیاز به ارزیابی صحیح اهمیت استفاده و به روز رسانی مداوم راحت ترین و کامل ترین طبقه بندی را برای همه فعالان بازار تعیین می کند. معیارهای واضح تصویر روشنی از اینکه مستاجر مایل است برای چه چیزی پول بپردازد و صاحبخانه مایل به ارائه چه انتخاب ها و گزینه هایی است ارائه می دهد.

بسته به ویژگی های مختلف داخلی و خارجی، املاک و مستغلات به طور رسمی به کلاس های "A" ("A +")، "B" ("B +") و "C" تقسیم می شوند. پس از ارزیابی کمیسیون مرکز تجاری برای انطباق با معیارهای خاص، این دسته به یک ساختمان اختصاص داده می شود. ما در این مقاله بررسی خواهیم کرد که طبقه بندی مراکز تجاری بر چه اساس است.

کلاس "A" ("A+")

مراکز تجاری کلاس A در سن پترزبورگ دارای ویژگی های زیر هستند:

• حداکثر 7 سال از سال ساخت و ساز یا بازسازی اساسی؛
• موقعیت مناسب در نزدیکی بزرگراه های اصلی شهر، حداکثر 15 دقیقه پیاده روی تا ایستگاه های مترو و حمل و نقل عمومی.
• سیستم های مهندسی مدرن؛
• شرکت مدیریت حرفه ای با 5 سال سابقه;
• طیف کامل خدمات عملیاتی؛
• مواد تکمیل کننده مطابق با استانداردهای بین المللی؛
• سیستم های تهویه و عایق صدا با کیفیت بالا، سیستم کنترل آب و هوا، ایمنی آتش سوزی؛
• آسانسورهای مدرن با سرعت بالا؛
• عملکرد بدون وقفه شبکه های الکتریکی؛
• نگهبانی 24 ساعته، نظارت تصویری تمام قسمت های ساختمان;
• ارتفاع سقف - کمتر از 2.7 متر؛
• طرح کارآمد؛
• بزرگ یا پنجره های پانورامافراهم کردن اتاق با مقدار زیادی نور طبیعی؛
• قسمت پذیرش؛
• پارکینگ زیرزمینی یا سطحی با حداقل 1 فضا در هر 100 متر مربع مساحت قابل اجاره.
• حداقل 2 ارائه دهنده مستقل مخابراتی؛
• نمای قابل ارائه ساختمان و گروه ورودی؛
• توسعه زیرساخت های داخلی و خارجی

اشیاء "A+" چه تفاوتی با اشیاء "A" دارند؟

تفاوت بین کلاس ها در ویژگی های استثنایی اشیاء "A+" نهفته است:

• ویژگی های برجسته مانند اتمام طراح یا راه حل های منحصر به فرد معماری؛
• سیستم "دفتر هوشمند"؛
• اغلب، پروژه های پروژه توسط یک دفتر معماری در سطح بین المللی توسعه می یابد.

طبق آمار

• 8 مرکز تجاری کلاس A+;
• 104 مرکز تجاری کلاس A.
• میانگین نرخ اجاره 1500 روبل است. متر مربع در ماه

مراکز اداری کلاس "B" ("B+").

مراکز تجاری این گروه به دلیل ترکیب بهینه قیمت و کیفیت، پرتعدادترین بوده و در بین مستاجرین محبوبیت دارند.

برای سال 2018 در سن پترزبورگ:

• 93 مراکز تجاری کلاس B+;
• 510 مرکز تجاری کلاس "B"؛
• میانگین نرخ اجاره 900 روبل است. متر مربع در ماه

کلاس "C"

اشیاء کلاس "C" به راحتی قابل تشخیص هستند:

• فاصله از بزرگراه های اصلی شهر؛
• سطح پایین زیرساخت؛
• ارتباطات مهندسی قدیمی؛
• تعداد محدود پارکینگ یا عدم وجود کامل آنها.

ساختمان های این طبقه عمدتاً ساختمان های اداری قرن گذشته هستند. بسیاری از آنها برای تعمیر یا بازسازی اساسی نیاز به هزینه دارند. با این حال، اماکن در چنین امکاناتی به دلیل نرخ پایین اجاره، و همچنین وجود خطوط راه آهن یا مناطق بزرگ انبار، کاملاً مورد تقاضا هستند.

برای سال 2018 در سن پترزبورگ:

• 379 مرکز تجاری کلاس "C"؛
• میانگین نرخ اجاره 500 روبل است. متر مربع در ماه

عواملی که ممکن است بر طبقه بندی املاک تجاری تأثیر بگذارد

تعدادی از عوامل وجود دارد که می تواند کلاس یک ساختمان تجاری را بهبود بخشد. این شامل:

• منطقه از نظر زیست محیطی پاک شهر؛
• موقعیت تاریخی؛
• وضعیت بنای معماری؛
• دسترسی راحت برای گروه های کم تحرک جمعیت.

تعیین اینکه یک ساختمان متعلق به کدام طبقه است بسیار دشوار است، زیرا برخی از تفاوت های ظریف با چشم غیر مسلح قابل مشاهده نیستند. در چنین مواردی، بهتر است با یک متخصص با تجربه تماس بگیرید تا از لحظات ناخوشایندی که ممکن است در حین کار آشکار شود جلوگیری کنید.

در روسیه، طبقه بندی اماکن اداری در سال 2006 به تصویب رسید؛ این طبقه بندی طبق مدل غربی ایجاد شد و شامل تقسیم تمام امکانات اداری به سه دسته است: "A" (کلاس نخبگان)، "B" (کلاس تجاری) و "C". (اقتصاد).

دفاتر کلاس A

معتبرترین اماکن اداری متعلق به کلاس "الف" دفاتر کلاس اجرایی هستند.

تفاوت های اساسی آنها:

• ساختمان مرکز اداری مدرن (نه بیشتر از 8 سال)؛
• دکوراسیون داخلی گران قیمت که با بالاترین استانداردهای اروپایی مطابقت دارد، سقف های بلند، کف های بلند.
• وجود آسانسورهای مدرن و راحت در مقادیر کافی؛
• در دسترس بودن سیستم تهویه و تهویه مطبوع خودکار مرکزی؛
• در دسترس بودن سیستم های اعلام حریق متمرکز و امنیتی؛
• موقعیت مناسب (مرکز، دسترسی حمل و نقل)؛
• افزایش امنیت، از جمله پارکینگ محافظت شده، نظارت تصویری، کنترل چهره؛
• مدیریت حرفه ای؛
• قیمت های بالا (نرخ اجاره بالای 1000 دلار است، هزینه هر متر مربع حداقل 9 هزار دلار است).

نمونه ای از دفاتر کلاس "A" در مسکو می تواند محل هایی در مراکز تجاری Four Winds Plaza در مرکز شهر در خیابان Bolshaya Gruzinskaya، Aquamarine-2 در Ozerkovskaya Embankment، Citydel Business Center در منطقه Basmanny، Midland Plaza در Arbat، Gazoil باشد. میدان در Cheryomushki.

تجزیه و تحلیل بازار املاک تجاری نشان می دهد که دفاتر کلاس A حدود 15 درصد از تقاضا را در این بخش بازار دارند، اما بیش از 71 درصد از فضای جدید راه اندازی شده در مسکو در سال 2007 را تشکیل می دهند و تقاضا برای آنها به تدریج در حال افزایش است. .

دفاتر کلاس "ب".

فضای اداری کلاس "B" میانگین طلایی است؛ آنها بیشتر مورد تقاضای مستاجران هستند و در حال حاضر برای خریداران املاک تجاری در مسکو جذاب ترین هستند.

دفتر کلاس B نیز فضایی با کیفیت است. علاوه بر این، با در نظر گرفتن ویژگی های بازار املاک تجاری، مرسوم است که از این طبقه مکان هایی را که سطح بالاتری دارند، جدا کرده و آنها را به عنوان دفتر کلاس "B +" برچسب گذاری کنید. دفاتر کلاس "B" و "B+" باید دارای:

• تعمیرات با کیفیت بالا؛
• پلان طبقه باز؛
• آسانسورهای مدرن؛
• سیستم های اعلام حریق مدرن، تهویه و تهویه مطبوع؛
• حمام ایزوله؛
• پارکینگ مجزا؛
• نگهبانی 24 ساعته؛
• پذیرایی برای کارکنان و بازدیدکنندگان؛
• ارتباطات فیبر نوری، خطوط تلفن مجزا.

علاوه بر این، دفاتر کلاس B+ از نظر خصوصیات به کلاس A نزدیک هستند و با موقعیت مناسب، دسترسی حمل و نقل و پارکینگ ایمن، استفاده از مواد با کیفیت بالا در تکمیل ساختمان و محل، امنیت ساختمان مدرن با استفاده از ویژگی های آن مشخص می شود. سیستم های نظارت تصویری و مدیریت یکپارچه ساختمان.

نمونه هایی از املاک تجاری کلاس "B" دفاتر مراکز تجاری "توشینو"، "مریدین" در منطقه کرانه چپ، "9 هکتار" در Cheryomushki، "Magistral" در منطقه Khoroshovsky، "Cascade" در Maryina Roshcha هستند. ، "شروع" در منطقه Basmanny.

کلاس "B+" را می توان در مراکز اداری "Derbenevskaya Plaza" در جنوب مسکو، "خانه زیبا" در منطقه Otradnoe، "Academichesky" در جنوب غربی، "Old Arbat" در مرکز مسکو و غیره مشاهده کرد. نرخ اجاره چنین مکان هایی بسیار بالا است و خرید آنها یک سرمایه گذاری سودآور است که باعث افزایش مداوم تقاضا در این بخش از بازار می شود.

دفاتر کلاس "C".

فضای اداری کلاس C یکی از مقرون به صرفه ترین در بازار املاک تجاری است. این فضاهای اداری به طور مداوم تقاضای کمی دارند؛ مزیت آنها - نرخ پایین اجاره - توسط شرکت های کوچکی که تازه شروع به توسعه کرده اند قدردانی می شود.

دفاتر کلاس "C" اغلب در ساختمان های قدیمی، تغییر کاربری یا ساختمان های شرکت های موجود واقع شده اند و دارای موارد زیر هستند:

• تغییر دکوراسیون؛
• آسانسور (در صورتی که ساختمان بیش از 3 طبقه باشد)؛
• کابینت یا طرح ترکیبی؛
• سیستم تهویه غیرفعال؛
• پنجره های چوبی؛
• کیفیت پایین خدمات اضافی: پذیرایی، نگهبانی، پارکینگ و غیره

منطقی است که از محل های کلاس "C" به عنوان دفاتر پشتی استفاده کنیم، شعبه هایی که مشتریان در آن دعوت نمی شوند، اما در آنجا فعالیت های درون شرکتی خاصی انجام می شود: به عنوان مثال، توزیع کنندگان کار می کنند، حسابداری واقع شده است و غیره. نمونه هایی از این مکان ها شامل دفاتر در یک مرکز تجاری در خاکریز آکادمیک توپولف، در ساختمان یک مرکز تجاری در آلکسیفسکایا، و همچنین مناطق متعددی است که توسط کارخانه ها، مغازه ها و موسسات آموزشی اجاره شده اند.

امروزه در عمل جهانی از چندین طبقه بندی مختلف استفاده می شود، اما محبوب ترین آنها سیستم ایجاد شده توسط BOMA International (انجمن مالکان و مدیران ساختمان) است که در سال 1907 تأسیس شد. مطابق با سیستم توسعه یافته، ساختمان های اداری به دسته های A، B و C تقسیم می شوند.

املاک کلاس A معتبرترین و با کیفیت ترین ساختمان ها در نظر گرفته می شود، در حالی که ساختمان های کلاس C کمترین مناسب برای تجارت و نامناسب برای نیازهای زمان در نظر گرفته می شوند.

ویژگی های اصلی که توسط آن مالکیت ساختمان ها تعیین می شود عبارتند از:

• موقعیت آن (شامل فاصله از مرکز شهر).
• نوع ساخت.
• سال ساخت ساختمان.
• سیستم های کنترل و نگهداری خانه
• چیدمان محل، مدرن بودن تکمیل و ساخت ساختمان.
• کارایی و کارایی سیستم های مهندسی و مخابراتی.
• در دسترس بودن و راحتی فضاهای پارکینگ.
• در دسترس بودن و مدرن بودن آسانسور.
• زیر ساخت.

در شرایط بازار روسیه، طبقه بندی های اتخاذ شده در خارج از کشور قابل قبول نیستند، از آنجایی که آنها فقط املاک تجاری را توصیف می کنند که استانداردهای بین المللی را برآورده می کنند، در حالی که بیش از 80٪ ساختمان های مسکو که مراکز تجاری در آنها قرار دارند به دسته هایی تعلق دارند که تحت طبقه بندی جهانی قرار ندارند.

علاوه بر این، یک معیار مهم در طبقه بندی بین المللی، محل قرارگیری شی بسته به فاصله آن از مرکز است، در حالی که اکثر ساختمان های مدرن در مسکو خارج از حلقه باغ ساخته شده اند. به همین دلیل است که معیار مکان یک ساختمان در درجه اول در طبقه بندی روسی از نقطه نظر دسترسی پیاده روی و توسعه پیوندهای حمل و نقل در نظر گرفته می شود.

طبقه بندی یکپارچه املاک اداری تجاری در فدراسیون روسیه تایید نشده است.در عین حال، چندین نوع سیستم بر اساس اصول بسیار مشابه با موفقیت در بازار استفاده می شود.

رایج ترین آنها عبارتند از:

1. طبقه بندی توسط G.M. استرنیک، استاد گروه مدیریت پروژه و برنامه دانشگاه اقتصادی روسیه. G.V. پلخانوف، تحلیلگر ارشد NPRGR.
2. طبقه بندی انجمن تحقیقاتی مسکو، توسعه یافته در سال 2003.
3. طبقه بندی انجمن تحقیقاتی سنت پترزبورگ که در سال 2008 ایجاد شد.

مطابق با طبقه بندی مسکو، ساختمان های اداری به 4 دسته تقسیم شدند: A، B+، B- و C. در سال 2013، مورد "گواهینامه" نیز معرفی شد، یعنی مطابقت دفاتر با پارامترهای بهره وری انرژی جهانی.

طبق طبقه بندی رایج دیگر کلاس املاک اداری A به دسته های A1، A2 و A3 یا A+، A و A- تقسیم می شود.، که جزئیات آن را بیشتر می کند. این سیستم توسط بزرگترین شرکت Noble Gibbons متعلق به گروه CB Richard Ellis استفاده می شود.

شرح الزامات و ویژگی های متمایز ساختمان ها بر اساس طبقه

"آ"

املاک کلاس A مناسب ترین راه حل برای اجاره فضای اداری است. چنین ساختمان هایی در مناطقی با چیدمان سنجیده واقع شده اند، با سازه های باربر و تکمیل با کیفیت بالا متمایز می شوند و اغلب به سیستم های پشتیبانی زندگی خودکار، امنیت، تهویه و تهویه مطبوع مجهز هستند. مراکز تجاری این کلاس در مرکز یا سایر مناطق معتبر با سیستم حمل و نقل توسعه یافته قرار دارند.

تقاضا برای چنین دفاتری توسط شرکت های بزرگ و شعبه های شرکت های خارجی که در فدراسیون روسیه افتتاح می شوند ایجاد می شود.

در سالهای اخیر استانداردها و الزامات ساختمان های کلاس A به طور مداوم در حال رشد هستند.این امر ناشی از ظهور دفاتر هوشمند است که در آن تمام سیستم‌های اصلی و سطح کلی راحتی در سطح کیفی جدیدی قرار دارند و مراکز تجاری ساخته شده در پایان قرن بیستم نمی‌توانند در مقابل رقابت مقاومت کنند و در دسته‌بندی متفاوتی قرار می‌گیرند.

معیارهای اصلی ارزیابی عبارتند از:

• در دسترس بودن یک سیستم مدیریت واحد مرکزی ساختمان.
• سیستم مدرن حفاظت از آتش.
• سقف ها کمتر از 2.7 متر نباشد.
• مواد تکمیلی با کیفیت بالا استفاده شده است.
• مدرن بودن آسانسورها و کل زمان انتظار آنها (بیش از 30 ثانیه).
• وجود اتاق‌های کنفرانس بزرگ، فضای ناهارخوری و پذیرایی مدنظر.
• طراحی مدرن.
• وجود پارکینگ سطحی یا زیرزمینی خود در مجاورت ساختمان.

"A1"

این زیر کلاس با ویژگی های زیر مشخص می شود:

1. ساختمان بیش از 3 سال قدمت ندارد.
2. امکان تنظیم آب و هوا در اتاق های جداگانه.
3. دسترسی سیستم یکپارچهتنظیم دما و رطوبت در ساختمان
4. چیدمان ارگونومیک متفکرانه
5. ارتفاع طبقات حداقل 3.6 متر و ارتفاع سقف ها حداقل 2.7 متر است.
6. در دسترس بودن فضاهای غذاخوری، رستوران ها و کافه ها.
7. تعداد زیادی پنجره و حداقل 80 درصد آنها باید رو به خیابان باشند.
8. در دسترس بودن سیستم های پشتیبانی از زندگی اضافی.
9. دسترسی به حمل و نقل و پیاده روی، موقعیت مکانی در مرکز یا سایر مناطق معتبر شهر.
10. خدمات حرفه ای مدیریت و نگهداری ساختمان.

"A2"

ویژگی های این زیر کلاس تا حد امکان به زیر کلاس A1 نزدیک است، اما در برخی پارامترهای جزئی از آن پایین تر هستند (ممکن است هیچ رستوران یا سیستم پشتیبانی زندگی پشتیبان وجود نداشته باشد). مشخصات اصلی عبارتند از:

• ساختمان بازسازی شده، ساخته شده بیش از 10 سال پیش.
• الزامات سختگیرانه کمتر برای مکان ملک.
• چیدمان داخلی ممکن است خیلی کارآمد نباشد.
• تعداد زیادی از فضاهای اداری ممکن است پنجره نداشته باشند.
• کمتر مدیریت موثربخش خدمات و خود ساختمان.

"A3"

این زیر کلاس به ساختمان هایی که بازسازی شده اند اختصاص داده می شود، که سن آنها از 30 سال تجاوز نمی کند. بدتر شدن ویژگی ها در رابطه با زیر کلاس A2 مجاز است، به عنوان مثال، فاصله از مرکز، وجود برنامه ریزی ناکارآمد و سیستم های پشتیبانی زندگی کمتر فکر شده.

"که در"

اماکن اداری کلاس B اغلب به عنوان کلاس اقتصادی طبقه بندی می شوند، اما هیچ تفاوت اساسی با کلاس A ندارند. اغلب، املاک تجاری در این طبقه به محل کار اطلاق می شود و شرکت های بزرگی که آنها را اجاره می کنند، تمام پرسنل خود را در آنها قرار می دهند. ، مربوط به مقوله مدیریت عالی نیست.

محل با معیارهای زیر مشخص می شود:

1. فاصله از مرکز.
2. ساختمان بیش از 10 سال قدمت دارد.
3. ارتفاع سقف حداقل 3 متر است.
4. در دسترس بودن اتمام با کیفیت.
5. در دسترس بودن و تجهیزات خوب مناطق عمومی.
6. وجود پارکینگ امن
7. زیرساخت های توسعه یافته
8. مدیریت با کیفیت ساختمان و خدماتی که به آن خدمات می دهد.

"با"

املاک تجاری کلاس C اغلب شامل ساختمان های ساخته شده توسط شوروی است که بیش از 40 سال قدمت دارند. اغلب اینها موسسات تحقیقاتی، موسسات، کارخانه‌ها و غیره بازطراحی شده‌اند.

املاک و مستغلات این طبقه با نبود مشخص می شود سیستم های مرکزیتهویه مطبوع، پارکینگ مناسب و چیدمان ناکارآمد.

• موقعیت در حومه شهر.
• عدم وجود پیوندهای حمل و نقل مناسب
• تعمیرات استاندارد و استفاده از مواد تکمیل کننده قدیمی.
• سیستم راهرو.
• مشکلات مکرر تامین انرژی

"د"

املاک تجاری کلاس D الزامات مدرن را برآورده نمی کندبرای ساختمان های اداری مورد نیاز است و برای انجام امور تجاری کاربرد کمی دارد. امروزه در روسیه سهم چنین مکان هایی به سرعت در حال کاهش است.

چنین اشیایی با وجود سیستم های مهندسی منسوخ، کف های چوبی مشخص می شود و به عنوان یک قاعده، در خارج از مناطق شهری در محل های صنعتی یا ساختمان های مسکونی قرار دارند.

مشخصات اصلی عبارتند از:

1. ساختمان در وضعیت نامناسبی قرار دارد و اغلب نیاز به تعمیرات اساسی دارد.
2. چیدمان ناکارآمد از نوع راهرو، مکان در زیرزمین.
3. عدم وجود پارکینگ حفاظت شده سازمان یافته
4. زیرساخت ضعیف

محدوده قیمت املاک تجاری در طبقات مختلف

هزینه اجاره املاک تجاری به عوامل مختلفی بستگی دارد که مهمترین آنها موقعیت مکانی و تعلق آن به یک دسته خاص است. طبق گزارش CIAN، میانگین قیمت اجاره برای فضای اداری در مسکو در سال 2019:

• برای کلاس "A+"- 45000 روبل در هر متر مربع در سال.
• برای کلاس "A"- 33000 روبل در هر متر مربع در سال.
• برای کلاس "B+"- 25000 روبل در هر متر مربع در سال.
• برای کلاس "B"- 17000 روبل در هر متر مربع در سال.
• برای کلاس "B-"- 12000 روبل در هر متر مربع در سال.
• برای کلاس "C"- 8000 روبل در هر متر مربع در سال.

ارزیابی صحیح املاک تجاری برای استفاده موثر و به روز رسانی به موقع سیستم طبقه بندی بسیار مهم است. معیارهای مشخص شده به مستاجر کمک می کند تا بفهمد که فضای اداری اجاره ای چه شرایطی را باید داشته باشد و صاحبخانه چه گزینه هایی می تواند ارائه دهد.

اگر خطایی پیدا کردید، لطفاً قسمتی از متن را برجسته کرده و کلیک کنید Ctrl+Enter.

روندهای مدرن در توسعه جامعه شرایط جدیدی را برای سازماندهی کار واحدهای تجاری مختلف ایجاد می کند. ساختمانی که دفاتر در آن قرار دارند باید از عملکرد عادی آنها اطمینان حاصل کند.

برای انجام این کار، مکان های غیر مسکونی باید دارای تعدادی کیفیت باشند. برای سهولت استفاده مستاجرین در تعداد زیادی از پیشنهادات موجود در بازار املاک، کلاس های اداری تعریف شده است. هر یک از آنها با مجموعه ای از ویژگی ها مشخص می شود. چه کلاس های اداری وجود دارد و چگونه می توان در آنها پیمایش کرد باید با جزئیات بیشتری در نظر گرفته شود.

چرا طبقه بندی مورد نیاز است؟

هنگام سازماندهی باید اعتبار یک مکان خاص را در نظر گرفت کسب و کار خود. برای ساده سازی این فرآیند، طبقه بندی دفاتر اختراع شد که دارای مقیاسی به شکل حروف لاتین است: A، B، C، D.

هر گونه دارای ویژگی های خاص خود است. این طبقه بندی نسبتاً خودسرانه است ، بنابراین گروه های مکان های غیر مسکونی زیر گروه های خود را دارند. همین امر در مورد دو دسته اول نیز صادق است - دفاتر کلاس A و کلاس B انواع مختلفی دارند.

هنگام انتخاب آنها برای نوع خاصی از کسب و کار، آگاهی از ویژگی های هر محل باید در نظر گرفته شود. صاحبخانه با درک اینکه دارایی او به چه طبقه ای تعلق دارد، می تواند قیمت را به درستی تعیین کند. صاحبان شرکت های مختلفدر نظر گرفتن کلاس اتاق نیز بسیار مهم است. در واقع، بدون شرایط مناسب، گاهی اوقات رسیدن به موفقیت به سادگی غیرممکن است.

دسته A

دفاتر کلاس A نخبه ترین انواع املاک و مستغلات هستند که برای سازماندهی یک تجارت در نظر گرفته شده اند. آنها در مجتمع های تجاری جدید قرار دارند، جایی که مطلوب ترین شرایط برای عملکرد دفاتر ایجاد شده است.

ساخت این مکان ها با در نظر گرفتن تمام الزامات مهندسی انجام شد و طرح آنها بیشترین موفقیت را داشت. دکوراسیون محل کلاس A با مدرنیته و مواد با کیفیت بالا متمایز می شود:

• کلیه سیستم های ارتباطی و پشتیبانی زندگی مطابق با استانداردها و مقررات ساختمانی هستند.
• دسترسی به چنین دفاتری آسان است.
• در این محل اتاق های کنفرانس مجهز به آخرین فن آوری وجود دارد، محل کار مجهز به تجهیزات اداری و تجهیزات ارتباطی با کیفیت بالا است.
• چنین مرکز تجاری دارای سیستم های امنیتی با کیفیت بالا است.

باید یک پارکینگ زیرزمینی بسته با مساحت 1 ماشین در هر 60 متر مربع وجود داشته باشد. محل اداری و برای کارگران در چنین دفاتری همه چیز ایجاد شده است شرایط لازمزندگی و تفریح

زیر کلاس های گروه A

برای درک بهتر ویژگی های اصلی اماکن نخبگان، کلاس های دفاتر گروه A به زیر مجموعه های A+، A و A- تقسیم می شوند.

در مورد اول، محل دارای تمام الزامات ذکر شده در زیر بدون استثنا است. با این حال، حتی نخبگان ترین املاک اجاره ای ممکن است کاستی هایی داشته باشند. اگر این انحرافات منفرد و ناچیز باشد، محل در گروه A طبقه بندی می شود.

اما در صورت عدم رعایت چندین الزام نسبتاً مهم، دفتر را می توان در دسته A- طبقه بندی کرد.

الزامات اساسی برای ساختمان های A+

کلاس های اداری نخبگان برای دسته بندی A+ باید تمامی ویژگی های زیر را بدون استثنا داشته باشند.

1. آنها باید در یا نزدیک منطقه تجاری مرکزی، نزدیک راه های حمل و نقل قرار گیرند.
2. تسهیلات باید دارای یک سیستم شفاف برای حسابداری هزینه های عملیاتی باشد.
3. باید یک گروه ورودی و یک سرسرا وجود داشته باشد.
4. ارتفاع از کف تا سقف در 90 درصد اتاق ها حداقل 2.7 متر است.
5. پارکینگ ایمن (بدون احتساب پارکینگ خودجوش) دارای 1 جای پارک در هر 60 متر مربع است. فضای اداری.
6. منبع انرژی باید حداقل 50 وات در هر 1 متر مربع باشد. محل اجاره ای سیستم گرمایش، تهویه و تهویه مطبوع حداقل 2 لوله است.
7. طرح‌بندی باز است، با شبکه‌ای از ستون‌ها.
8. سیستم های تلفن فیبر نوری و اینترنت اجرای کامل گردش کار را تضمین می کنند.
9. مناطق مشترک شامل پرداخت بیش از 12٪ از منطقه اجاره را تشکیل می دهد.

دسته B

مشخصات دفاتر اختصاص داده شده به کلاس B کمی با دسته قبلی متفاوت است. آن‌ها ممکن است به‌اندازه‌ای مجلل نباشند، موقعیت مکانی کمتر مطلوبی نداشته باشند یا خدمات کمتری داشته باشند.

استانداردهای کیفیت به طور مداوم الزامات اجاره را افزایش می دهند اماکن غیر مسکونی. گاهی اوقات، پس از چندین سال استفاده فشرده، یک دفتر معتبر نیز در دسته پایین تری قرار می گیرد. کلاس B ممکن است برخی از ویژگی های قبلی خود را از دست بدهد.

اگر شرکتی برای مقاصد نمایندگی نیازی به اجاره محل نداشته باشد، مدیریت اغلب به رده B توجه می کند. بیشتر برای یک محیط کاری طراحی شده است تا حفظ شهرت سازمان.

صفات کلاس B

کلاس B Office با تعدادی ویژگی مشخص می شود.

1. بیشتر اوقات ، مکان آن چندان سودمند نیست.
2. چنین مکانهایی ممکن است در مجتمع های اداری تخصصی نیز قرار نگیرند (قبلاً این ساختمان مسکونی یا صنعتی دیگری بود).
3. دامنه خدمات تا حدودی محدود است.
4. دکوراسیون محل از مواد با کیفیت بالا، اما ارزان ساخته شده است.
5. چنین ساختمان هایی دارای پارکینگ هستند، اما، به عنوان مثال، می توان آن را در هوای آزاد قرار داد.

این مکان های کلاس اقتصادی هستند که هزینه اجاره به طور قابل توجهی کمتری دارند. به طور کلی، چنین دفاتری تمام الزامات هنجارها و استانداردهای بین المللی را برآورده می کنند، اما ویژگی های آنها تا حدودی محدود است.

زیر کلاس های گروه B

ویژگی های دفاتر کلاس B در غیاب حداقل یک پارامتر جزئی با B+ متفاوت است. یک نوع ساختمان نخبه تر برای سازماندهی دفاتر دارای تعدادی ویژگی متمایز است.

در امتداد جاده اصلی به راحتی می توان به چنین مکان های غیر مسکونی رسید. آنها در ساختمان های جدید یا کاملا بازسازی شده قرار دارند. مدیریت و مستندات توسط متخصصان کنترل می شود.

ارتفاع محل اجازه نصب سقف های کاذب را می دهد. دفاتر B+ دارای پارکینگ زیرزمینی امن و همچنین سیستم های تهویه و تهویه مطبوع هستند. ارتباطات با کیفیت بالا از انواع مختلف در اینجا انجام می شود.

ساختمان باید دارای ورودی و سالن باشد. آسانسورها به خوبی کار می کنند. پنجره های جدید بیش از اندازه کافی نور طبیعی را فراهم می کنند. تکمیل از مواد ارزان قیمت اما با کیفیت بالا ساخته شده است. اگر یکی از پارامترهای فهرست شده ناچیز نباشد، دفتر به عنوان دسته B طبقه بندی می شود.

کلاس C

دفاتر کلاس C از نظر تعدادی ویژگی از دفاتر قبلی پایین تر هستند.

1. آنها را می توان از تقاطع حمل و نقل مرکزی حذف کرد.
2. چنین ساختمان هایی با سطح ضعیف نگهداری مشخص می شوند.
3. ممکن است فضای پارک کافی یا مجموعه کاملی از مبلمان و تجهیزات اداری لازم برای کار کارکنان وجود نداشته باشد.
4. اغلب این دفاتر در ساختمان های قدیمی پس از شوروی سازماندهی می شوند که با در نظر گرفتن تمام نیازهای مدرن ساخته نشده اند.

این ساختمان ها که برای سازماندهی کار کارکنان هر شرکت مناسب نیستند، بی اعتبار تلقی می شوند.

هیچ بازسازی داخلی وجود ندارد، حداکثر، صاحبخانه می توانست نما را بازسازی کند. نگهداری یا غایب است یا توسط مالک انجام می شود. ممکن است مشکلاتی در امور اداری وجود داشته باشد.

اما ساختمان کلاس C دارای پارکینگ سطحی امن است. همچنین دارای سیستم امنیتی 24 ساعته است. اغلب، اگرچه به مقدار کافی نیست، اما شرایطی برای استراحت و رفاه کارکنان وجود دارد.

دسته D

دفاتر کلاس D در ساختمان های اداری سابق، موسسات و سایر موسسات ساخته شده در مدت زمان طولانی قرار دارند. به عنوان یک قاعده، تعمیرات آنها مدتها پیش انجام شده است.

اتاق هایی نیز وجود دارد که از بیرون کاملا محکم به نظر می رسند. معمولاً اینها ساختمانهای مؤسسات قبلی هستند. آنها حتی ممکن است کتابخانه ها و چاپخانه های قابل ارائه داشته باشند.

اما چیدمان داخلی و سیستم های ارتباطی به هیچ وجه با ایده های مدرن در مورد فضای اداری مطابقت ندارد. چنین ساختمان هایی را می توان در هر مکانی قرار داد. رسیدن به آنها گاهی بسیار دشوار است.

این بخش به دلیل هزینه آن مستاجران را جذب می کند - در این مورد بیش از مقرون به صرفه است. این دسته از دفاتر توسط شرکت های کوچکی انتخاب می شوند که موضوع ارائه پذیری نقش مهمی در آنها ندارد.

اما پیگیری پس انداز گاهی اوقات منجر به هزینه های قابل توجهی می شود، زیرا چنین مکان هایی اغلب نیاز دارند بازسازی اساسی. مستاجر مبالغ قابل توجهی را صرف آن خواهد کرد. و نبود غذاخوری های اولیه، پارکینگ و سیستم های پشتیبانی زندگی عادی کار کارکنان را به شدت دشوار می کند.

پس از آشنایی با مفهوم کلاس های اداری، برای مستاجر آسان تر خواهد بود که تعیین کند کدام محل برای یک تجارت خاص مناسب تر است.